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  为依法依规推进新城北门片区城市更新项目房屋征收安置工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《安康市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法规政策规定，结合项目实际，制定本方案。

  以习新时代中国特色社会主义思想为指导，围绕完善城市功能、提高城市品位、塑造城市特色、改善人居环境的总体目标。坚持决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则，坚持维护公共利益，保障被征收人合法权益，确保项目建设顺利实施。

  项目征收范围为安康中心城区新城街道北门社区、静宁社区、文昌社区、南门社区，南至南环路、北至巴山路、东至文庙外侧、西至安康军分区L型区域（具体范围以规划控制红线图为准）。拟征收国有土地上居民房屋、机关企事业及集体经济组织等单位房屋（面积、户数以签订征收补偿安置协议为准），分期分步实施。

  （一）征收人为安康市汉滨区人民政府，具体由新城街道办事处负责组织实施房屋征收补偿安置工作。

  （二）被征收人为新城街道北门社区、静宁社区、南门社区和文昌社区项目征收范围内需征收的房屋所有权人。

  （一）被征收房屋认定。由新城街道办事处组织相关职能部门、符合资质条件的第三方机构及社区成立房屋征收安置认定小组（以下简称认定小组），按下列类型标准做认定：

  （1）户的认定。按合法有效的土地房屋权属登记证件进行认定，即一证一户，一人多证的，按一户对待。

  （3）面积。以房屋权属登记证书等有效房屋产权证、住宅产权卡或者有效建设批准文件载明的建筑物面积进行确认。如被征收人认为证载面积与实际不符的，由拥有相对应资质的测绘机构以实测面积为准。

  （1）按照“尊重历史、实事求是”的原则，结合房屋建成时间、历史成因及现实情况，对户、合法性、面积进行认定，房屋面积委托测绘机构实测，并在征收区域内公示5日。公示期内无异议的，经认定小组确认后计入合规房屋建筑面积；公示期内有异议的，由异议人书面向新城街道办事处申请，认定小组组织相关部门、社区进行复核，并予以认定。

  （2）对阁楼、室外楼梯、未封闭挑廊、未封闭阳台及飘窗、临时建筑面积按下列标准认定及补偿：

  ①阁楼。根据房屋测绘有关技术标准，按照阁楼高度对阁楼面积进行区别认定，阁楼室内高度在2.2米以上的部分（含2.2米），按阁楼平面面积100%计入房屋建筑面积；阁楼室内高度在2.2米以下的部分（不含2.2米），不计入房屋建筑面积，可以认定为建（构）筑物，其面积经测绘机构实测确定，由选定具有相关资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）评估后确定补偿金额，给予一次性货币补偿。

  ②室外楼梯、未封闭挑廊、未封闭阳台及飘窗按其平面投影全面积计入房屋建筑面积。

  ③临时建筑包括但不限于简易房、活动板房、棚房、钢架房等，根据临时建筑结构、用途、位置及装饰装修情况，其面积经测绘机构实测确定，由评估机构评估后确定补偿金额，给予一次性货币补偿。

  （二）征收居民住宅房屋补偿安置方式及标准。征收居民合法住宅房屋采取货币补偿和房屋产权调换两种安置方式，由被征收人自行选择其中一种方式进行补偿安置。

  （1）被征收人选择货币补偿安置的，依据中华人民共和国住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关规定，由评估机构进行评估，按房屋的评估价值给予补偿。

  （2）征收居民合法住宅房屋，按被征收房屋评估价值的30%给予购房补贴，被征收房屋评估价值不含装饰装修、停产停业损失等价值。

  （3）重新购置房屋应缴纳的契税按《陕西省实施〈中华人民共和国契税法〉授权事项方案》规定，“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置土地、房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，超出部分征收契税;选择房屋产权调换，土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税”。

  （1）选择房屋产权调换安置的，不得同时要求按照货币安置政策进行补偿安置，并不得享受货币补偿的有关补贴补助政策。

  （2）实行等面积“征一还一”产权调换安置，即被征收房屋建筑面积等面积调换安置房的建筑面积；被征收人房屋建筑面积小于35平方米的，不予产权调换安置，由评估机构进行评估，按房屋的评估价值一次性给予货币补偿。

  （3）被征收人在选择安置房户型面积时，选择的安置房建筑面积与应调换安置建筑面积不一致的。差额面积补差按以下标准互找差价：

  ①被征收人选择的安置房建筑面积大于应调换安置建筑面积的，超出面积在20平方米以内部分（含20平方米），由被征收人按安康市住房和城乡建设局公布的《安康中心城区房屋重置价格标准》进行购买；超出面积在20平方米以上部分，由被征收人按所在安置房小区房屋市场价进行购买。

  ②被征收人选择的安置房建筑面积小于应调换安置建筑面积的，差额面积按被征收房屋评估价值给被征收人补差，一律不享受30%购房补贴政策。

  原则按被征收房屋套内面积等面积调换安置房套内面积。具体以被征收房屋套内面积乘以选定安置房公摊系数（1+公摊系数）确定应安置的建筑面积。应安置的建筑面积与实际选择的安置房建筑面积不一致的，差额面积部分，按以下方式互找差价。

  ①被征收人在选择安置房户型面积小于应安置建筑面积的，差额面积按被征收房屋评估价值给予被征收人补差，一律不享受30%购房补贴政策。

  ②被征收人在选择安置房户型面积大于应安置建筑面积的，超出面积在20平方米以内部分（含20平方米），由被征收人按安康市住房和城乡建设局公布的《安康中心城区房屋重置价格标准》进行购买；超出面积在20平方米以上部分，由被征收人按所在安置房小区房屋市场价进行购买。

  （5）安置房选房分配。按签订征收补偿安置协议先后顺序并在约定期限内按时腾空交房的先后顺序进行选房，即先签先腾先选房。

  ①安置房源有现房和期房，一是现房位于中城广场、公园中央、御龙湾、兴华名城、兴安府等小区；二是期房位于高井嘉苑2号楼、金川嘉苑2号和3号楼等小区。

  ②安置房物业服务纳入所在小区，统一进行管理，由被征收人按照《安康市物业服务收费管理实施细则》相关规定标准执行。

  ⑤安置房应缴纳的契税按《陕西省实施〈中华人民共和国契税法〉授权事项方案》规定，“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置土地、房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，超出部分征收契税；选择房屋产权调换，土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税”。

  ⑥安置房费，等面积调换部分维修资金由征收人负责承担；超出等面积调换部分涉及的维修资金、契税等其他费用均由被征收人自行承担。

  ①发放标准。按被征收房屋合法建筑面积15元/平方米·月计发。实行低保高限，不足1000元/月的，按1000元/月计发；超出1500元/月的，按1500元/月计发。

  ②发放起止时间。自签订《房屋腾空移交确认单》之日起，至通知办理安置房结算入住时间为止。

  ③发放方式。根据安置房交付时间，分期按整月据实发放（不足一月的按一月发放）。

  ④过渡期限。过渡期原则上不超过三年，超过三年过渡期限的，自逾期之月起，每月按临时安置补偿费标准的两倍支付。

  ⑤产权调换面积未能一次性全部安置完结，需分期进行安置的，临时安置补偿费标准按剩余调换面积占产权调换面积百分比，换算相应比例的临时安置补偿费予以发放。

  ⑥装修期临时安置。自通知办理安置房结算入住时间之日起，按产权调换过渡期内（即三年内）临时安置补偿标准，给予被征收人六个月装修期临时安置补贴。

  ⑦安置房达到交付条件后，由新城街道办事处负责组织被征收人办理安置房结算、入住手续，因被征收人原因拒不配合的，停止发放临时安置补偿费。

  ⑧选择现房安置的，按产权调换过渡期内（即三年内）临时安置补偿标准一次性发放一年（含六个月装修期临时安置补贴）临时安置补偿费。

  ⑨选择货币安置的，按产权调换过渡期内（即三年内）临时安置补偿标准一次性发放一年临时安置补偿费。

  按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米补偿。不足2000元的，按2000元计发。

  （一）签约期限自新城街道办事处送达《入户征收通知》之日起90日内为签约期。

  （二）腾空期限为被征收人签订征收补偿安置协议15日内完成搬迁、腾空、交房。

  1.签约奖励。征收人在送达《入户征收通知》之日起，30日内被征收人签订房屋征收补偿安置协议的，对合法建筑面积按每平方米150元进行奖励；31日至60日内签订房屋征收补偿安置协议的，每平方米按100元进行奖励；61日至90日内签订房屋征收补偿安置协议的，每平方米按50元进行奖励；超过90日的不予奖励。

  2.遵守规划控制规定、有空闲院落住宅、无抢搭抢建行为的被征收人，在腾空期限内再给予奖励，标准如下：被征收房屋为一层的，按每平方米200元奖励；被征收房屋为二层的，按每平方米100元奖励；二层以上的部分不予奖励。

  征收机关企业事业单位、社会团体、私营企业及集体经济组织办公及其他房屋采取货币补偿安置方式一次性给予货币补偿（不享受30%购房补贴），不予产权调换安置。补偿金额由评估机构通过对房屋、地上附着物、室内装饰装修、搬迁等评估后确定。

  （一）被征收房屋存在租赁关系的，由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系。

  （三）对被征收人合法享有的国有土地使用权院落、空地面积纳入评估范围，一并予以征收补偿。

  （3）经营性房屋面积界定，由认定小组组织相关职能部门、符合资质条件的第三方机构及社区按其实际经营范围据实计算予以认定，与实际经营相连的用于居住、仓库、办公等附属设施，不能计算为经营面积。

  2.征收补偿。按照货币补偿安置方式，由评估机构结合房屋现状进行评估后确定补偿金额，给予一次性货币补偿，不予产权调换安置。被界定为经营性房屋予以货币补偿安置后，不得再纳入住宅产权调换面积。

  3.停产停业损失补偿。因征收造成停产停业损失的，经征收双方协商确定补偿事宜；协商不成的，由评估机构通过评估后确定补偿金额，给予一次性停产停业损失补偿，停产停业损失补偿年限以被征收房屋开展自主经营或租赁经营之日起及结合营业执照等证件登记时间为经营时间认定依据，连续经营或累计经营年限在3年以下的（含3年）给予1年停产停业损失补偿；连续经营或累计经营年限在3年－5年之间的（含5年）给予2年停产停业损失补偿；连续经营或累计经营年限在5年以上的给予3年停产停业损失补偿。

  （五）大型固定、长期性的户外广告牌补偿。对已取得有关部门审批的大型固定、长期性的户外广告，且未满审批使用年限的，核定产权人后，由评估机构进行评估后确定补偿金额。

  （六）被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10内向房地产价格评估机构提交书面复核评估申请，对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向安康市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  （七）被征收人房屋征收后的义务教育入学。被征收人户籍在本区域的，按招生办法入学；被征收人户籍不在本区域但房产在本区域的，自房屋征收决定公告发布之日起，9年内可以继续在本区域按照原招生办法入学，或者在迁入地户籍所在地教育行政部门划片招生的学校就近入学。

  （八）征收补偿安置协议签订时，被征收人应当将房屋所有权证、土地使用权证等相关证件资料一并缴回，由新城街道办事处统一按程序办理注销手续。

  （九）征收人与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项，签订征收补偿安置协议，双方应按协议约定执行。

  （十）征收补偿安置协议签订后，被征收人不履行协议约定义务的，行政机关作出决定，依法申请法院强制执行。

  （十一）在征收补偿安置方案确定的签约期限内达不成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，按照征收补偿安置方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

  （十二）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

  （十三）房屋拆除。项目征收范围内的所有建（构）筑物及房屋附属设施，由新城街道办事处按照工程招投标程序确定拥有相对应资质的施工企业统一拆除，被征收人不得自行拆除。

  八、本方案未尽事宜、未明确补偿项目、标准等事项，由区政府专题会议研究确定。